Market Report Q4 2022

Realitní trh se stal kolbištěm pro souboj nervů.

Prokop Svoboda

majitel Svoboda & Williams

Máme za sebou náročný rok. Ekonomické potíže způsobené energetickou krizí, boj centrálních bankéřů s běsnící inflací, která se v posledních dvou kvartálech držela nad 15 procenty, přičemž nahoru ji nekompromisně tlačily i prudce rostoucí náklady na bydlení, a nakonec očekávaný propad české ekonomiky do recese, to vše výrazně ovlivňuje také situaci na realitním trhu. 

Jeho atmosféra připomíná dusno před ikonickými přestřelkami ve filmových westernech Sergia Leoneho: aktéři strnule vyčkávají, nervy vibrují... Kdo z tohoto souboje vyjde vítězně a kdo klesne k zemi? 

Přestože data za poslední pololetí loňského roku indikují ochlazení poptávky po nemovitostech k prodeji, ve Svoboda & Williams zůstáváme optimističtí. Každá doba generuje vítěze, kteří chtějí svůj úspěch žít tady a teď. V závěru roku jsme tak v naší společnosti realizovali několik výjimečných transakcí, které nás utvrzují v přesvědčení, že kvalitní nemovitosti zůstávají v inflačním prostředí pro investory stabilním zázemím.

Proto nás nezneklidňují oportunistické hlasy z trhu avizující dvouciferný propad cen, nejspíš motivované snahou stagnující byznys rozhýbat. Byť ve vybraných regionech či určitých segmentech může takový pokles odpovídat realitě, prémiových nemovitostí, které dlouhodobě sleduje Svoboda & Williams, se výrazný cenový propad nedotýká. Významnější korekci lze zaznamenat pouze u objektů, u nichž se v období realitního boomu cenovky dostaly nad reálné valuace.

Zejména u prémiových novostaveb je prostor pro další pokles cen v nadcházejícím roce minimální kvůli bezprecedentnímu růstu klíčových vstupních nákladů, jako jsou stavební materiály, ceny energií či pozemků. Nabídka exkluzivních nemovitostí je navíc na pražském či brněnském  trhu stále nedostatečná. To by mohlo nahrávat zejména kapitálově silným developerům, aby ceny udrželi. Současně však lze očekávat tlak trhu na slevy. Jak souboj nervů dopadne, kdo situaci ustojí a kdo ne, to vše potvrdí až příští rok. 

Jednoduchý jistě nebude. Lidé si stále méně budou moci dovolit bydlení ve vlastním. Trh nemovitostí tak bude v následujícím období formovat nájemní bydlení. V uplynulém roce zaznamenal tento segment rekordní růst, aktuálně však ceny nájemného v Praze a Brně začínají narážet na ekonomickou realitu: tu na jedné straně ovlivňuje úbytek relokací expatů z nadnárodních korporací, jež v recesi redukují své náklady, na té druhé oslabená reálná kupní síla, které podle ČSÚ poklesla v druhém pololetí minulého roku o desetinu. Lze tedy očekávat, že nafouklou bublinu kolem nájemního bydlení čeká v nadcházejícím roce korekce. 

Na turbulentní měsíce se musí připravit rovněž segment komerčních nemovitostí. Ukážou, jak korporátní trh dokáže absorbovat inflaci i strmě rostoucí náklady na energie či na fit out kanceláří. Obojí nejspíš v tomto roce zbrzdí přesuny firem a bude nahrávat dalšímu razantnímu nárůstu podílu flexibilních forem nájmů kanceláří na trhu.

Vzorek nemovitostí sledovaných Svoboda & Williams

za období 7/2022–12/2022 vs. 1/2022–6/2022

  • 153 434 Kč

    Prodeje celkem, Ø za m2

    Pololetně +0,6 %

  • 158 412 Kč

    Novostavby a rekonstrukce, Ø za m2

    Pololetně -0,8 %

  • 141 209 Kč

    Přeprodeje, Ø za m2

    Pololetně +0,7 %

  • 39 800 Kč

    Nájemné dle Indexu cen nájmu, měsíčně

    Pololetně +14,7 %

  • Pokles poptávky

    Pololetně

    H2 2022 vs. H1 2022 -31,5 %

Trendy na pražském trhu prémiových nemovitostí

Vycházející ze vzorku sledovaného Svoboda & Williams

Prodej

I přes snížení poptávky mezipololetně o 32 % a meziročně dokonce o 37 % nedošlo k razantnímu poklesu průměrné ceny prodaných bytů. Trh se zastavil a čeká na impuls k dalšímu vývoji. Sledovaný vzorek nemovitostí S&W je rezistentní, reaguje na tržní situaci s menší citlivostí a prokazuje, že kvalitní nemovitosti jsou schopné si udržet svou hodnotu i v nejistých časech.

Je zřejmý efekt tržních mechanismů – vysoké úrokové sazby hypoték způsobily, že poprvé v historii Market Reportů SW tvoří klienti, kteří si berou na koupi bytu hypotéku, méně než 35 % ze všech realizovaných transakcí.

Vysoké procento českých kupujících (77 %) a také vysoké procento financování nemovitosti vlastními zdroji (67 %) značí velkou kupní sílu lokálních obyvatel. Ti uložené prostředky investují do nemovitostí sloužících jako “Safe Haven” v době vysoké inflace. 


Pronájem

Od skončení pandemie stále pokračuje strmý růst cen nájmů bytů, dle Indexu cen S&W meziročně až o 23 %.

Dle indexu cen S&W nejvíce rostly nájmy v menších bytech (1+kk až 2+1) a v užším centru, meziročně až o téměř 40 %, a tvořily tak nejvyšší příspěvek k celkovému nárůstu cen. V H2 2022 dosáhlo průměrné nájemné v tomto segmentu výše 31 030 Kč.

Zatímco v prvním pololetí 2022 byly poptávky vyrovnané, co se týče národnosti poptávajících, v H2 2022 však převládali cizinci ve všech cenových segmentech a tvořili tak 59 % všech poptávek. V rámci realizovaných pronájmů tvořili cizinci dokonce 67 % ze všech transakcí. (Nelze opomenout vliv Ukrajinců na pražském trhu pronájmů.) Lze také vypozorovat, že růst nájmů pomalu naráží na cenový strop toho, co je strana poptávky schopna akceptovat.

Rostoucí ceny nájmů přestaly Čechy motivovat ke změně svého bydlení. Kdo nemusí, raději zůstává v současném nájmu a doufá, že mu pronajímatel výrazně nezvýší cenu nájemného.


Analýza cen

Pražský rezidenční trh optikou Svoboda & Williams za sledované období 7/2022–12/2022

Praha

za sledované období 7/2022–12/2022

Průměrné hodnoty za sledované období červenec 2022–prosinec 2022 a jejich pololetní změna oproti období leden 2022–červen 2022.

Ø Cena za byt* Ø Cena/m2 Ø Plocha bytu Ø Cena/m2 Ø Cena za byt
Nový byt** Přeprodej 2+kk 3+kk
Prodej 14 190 241 Kč 153 434 Kč 91,4 m2 158 412 Kč 141 209 Kč 8 404 035 Kč 14 847 001 Kč
5,4 % 0,7 % 3,4 % -0,8 % 0,7 % -8,3 % 3,4 %
Pronájem 41 838 Kč N/A 100,2 m2 N/A N/A 30 680 Kč 39 000 Kč
14,1 % N/A 2,7 % N/A N/A 22,1 % 2,7 %

Zdroj: data Svoboda & Williams | *novostavby a rekonstrukce

Vývoj průměrné dosažené prodejní ceny za m2 v segmentu sledovaném Svoboda & Williams

Průměrná cena a velikost bytů

V populárních rezidenčních lokalitách Prahy na základě vzorku sledovaného Svoboda & Williams v H2 2022

  • 1+kk N/A N/A
    2+kk 74,0 m2 11 121 390 Kč
    3+kk 122,0 m2 19 837 924 Kč
    4+kk 160,4 m2 24 438 614 Kč
  • 1+kk N/A N/A
    2+kk 54,5 m2 10 082 500 Kč
    3+kk 109,6 m2 17 869 180 Kč
    4+kk 221,6 m2 42 552 000 Kč
  • 1+kk 39,6 m2 6 526 434 Kč
    2+kk 61,5 m2 9 521 644 Kč
    3+kk 82,4 m2 12 517 129 Kč
    4+kk 129,0 m2 19 985 311 Kč
  • 1+kk N/A N/A
    2+kk 66,0 m2 14 734 500 Kč
    3+kk 97,7 m2 21 390 000 Kč
    4+kk 123,5 m2 23 904 852 Kč
  • 1+kk N/A N/A
    2+kk 59,5 m2 9 648 571 Kč
    3+kk 94,2 m2 15 236 000 Kč
    4+kk 128,8 m2 19 846 000 Kč

Souhrnná data

Celkový přehled průměrného dosaženého nájemného v jednotlivých městských částech (červenec 2022–prosinec 2022)

Městská část Ø Měsíční nájem Ø Plocha bytu Ø Měsíční nájem 2+kk Ø Měsíční nájem 3+kk
Praha 1 50 846 Kč 111,0 m2 37 652 Kč 46 426 Kč
Praha 2 47 730 Kč 110,5 m2 27 443 Kč 38 762 Kč
Praha 3 33 702 Kč 74,8 m2 27 135 Kč 35 769 Kč
Praha 4 34 972 Kč 99,6 m2 24 063 Kč 31 750 Kč
Praha 5 39 535 Kč 99,9 m2 27 551 Kč 37 330 Kč
Praha 6 48 830 Kč 121,8 m2 26 500 Kč 36 050 Kč
Praha 7 36 167 Kč 93,9 m2 26 846 Kč 35 864 Kč
Praha 8 35 630 Kč 89,1 m2 31 700 Kč 41 650 Kč
Praha 9 27 639 Kč 75,1 m2 23 313 Kč 35 429 Kč
Praha 10 30 986 Kč 80,7 m2 25 250 Kč 33 958 Kč

Zdroj: data Svoboda & Williams

Průměrné dosažené nájemné vs. prodejní cena pro jednotlivé dispozice bytů na Praze 1–10 (červenec 2022–prosinec 2022)

Dispozice Ø Měsíční nájem Ø Plocha bytu - pronájem Ø Prodejní cena Ø Plocha bytu - prodej
1+kk 18 463 Kč 38,9 m2 5 669 633 Kč 35,5 m2
2+kk 30 680 Kč 67,2 m2 8 404 035 Kč 58,7 m2
3+kk 39 000 Kč 98,6 m2 14 847 001 Kč 98,4 m2
4+kk 65 417 Kč 153,1 m2 24 869 505 Kč 152,1 m2
5+kk 90 664 Kč 217,2 m2 27 447 500 Kč 192,3 m2

Zdroj: data Svoboda & Williams

Celkový přehled průměrných dosažených prodejních cen v jednotlivých městských částech (červenec 2022–prosinec 2022)

Městská část Ø Cena za byt* Ø Cena/m2 Ø Plocha bytu Ø Cena/m2 Ø Cena za byt
Nový byt** Přeprodej 2+kk 3+kk
Praha 1 21 911 666 Kč 202 986 Kč 108,0 m2 213 441 Kč 179 112 Kč 13 030 250 Kč 19 901 034 Kč
Praha 2 15 279 077 Kč 168 503 Kč 90,5 m2 173 739 Kč 149 865 Kč 8 842 056 Kč 16 346 064 Kč
Praha 3 13 516 339 Kč 161 808 Kč 83,5 m2 165 565 Kč 140 541 Kč 9 604 073 Kč 12 894 416 Kč
Praha 4 13 097 061 Kč 145 680 Kč 89,9 m2 146 940 Kč 130 755 Kč 8 080 156 Kč 13 235 000 Kč
Praha 5 12 157 239 Kč 141 794 Kč 85,7 m2 146 117 Kč 136 035 Kč 8 160 283 Kč 11 532 829 Kč
Praha 6 16 394 013 Kč 132 848 Kč 123,4 m2 137 658 Kč 131 608 Kč 9 898 235 Kč 15 952 993 Kč
Praha 7 18 156 667 Kč 160 602 Kč 113,1 m2 163 791 Kč 149 858 Kč 7 700 000 Kč 13 383 333 Kč
Praha 8 12 092 818 Kč 154 996 Kč 78,0 m2 157 668 Kč 143 255 Kč 10 195 418 Kč 16 993 029 Kč
Praha 9 7 365 000 Kč 118 925 Kč 61,9 m2 119 981 Kč 114 065 Kč 7 647 500 Kč 10 575 000 Kč
Praha 10 10 743 167 Kč 126 300 Kč 85,5 m2 135 005 Kč 117 463 Kč 8 674 167 Kč 13 549 200 Kč

Zdroj: data Svoboda & Williams | *novostavby a rekonstrukce

Metodika zpracování dat

Analýza je založená na datech získaných z databáze nemovitostí, které měla realitní kancelář Svoboda & Williams ve své nabídce ve sledovaném období (7/2022–12/2022). Prodejní transakce jsou navíc doplněné o údaje o prodeji novostaveb, které svými parametry odpovídají portfoliu Svoboda & Williams: zde jsou dosažené ceny získány z katastru nemovitostí. Sledovaný vzorek Svoboda & Williams obsahuje bezmála 260 prodaných a 500 pronajatých nemovitostí za období 6 měsíců a lze proto říci, že pokrývá významnou část prémiového segmentu pražského rezidenčního trhu.

Sledovanými nemovitostmi jsou byty v Praze 1–10. V ostatních městských částech má Svoboda & Williams zastoupení bytů minimální. V rámci jednotlivé městské části přitom vždy dominují prémiové lokality, kde je dosahováno vyšších cen, např. na Praze 6 jsou zastoupeny převážně Bubeneč, Dejvice, Střešovice, Břevnov, na Praze 4 Pankrác, Vyšehrad či Podolí, Prahu 8 reprezentuje nejvíce Karlín, částečně Libeň, Prahu 5 zejména Smíchov atp. Sledované ceny nemovitostí a výše nájmů jsou skutečně dosažené hodnoty transakcí, nesledujeme tedy ceny nabídkové. Pro výpočet ceny za m2 zohledňujeme cenu za parkování, kterou od dosažené prodejní ceny odečítáme a do plochy bytu (dle NOZ) započítáváme i poměrnou část exteriéru (teras, balkonů, lodžií a zahrad). Pro přepočet plochy exteriéru používáme speciálně vyvinutý algoritmus, který tuto plochu progresivně krátí a také bere v úvahu poměr plochy exteriéru k ploše interiéru. Průměrné ceny jsou počítány z transakcí realizovaných za posledních 6 měsíců (7/2022–12/2022), procentuální změny jsou pololetní (7/2022–12/2022 vs. 1/2022–6/2022). U prodejů dále rozlišujeme dosaženou cenu za m2 pro dvě kategorie: novostavby (kam spadají byty v developerských projektech i kompletní rekonstrukce) a pro přeprodeje (byty secondhandové). Ceny nových bytů v developerských projektech jsou uvedeny včetně DPH. Abychom mohli porovnat ceny za m2 u všech bytů, sjednotili jsme u několika jednotek stavební dokončenost průměrným předpokladem 50 000 Kč/m2 pro stav před rekonstrukcí a shell & core, 20 000 Kč/m2 pak pro stav před dokončením povrchů − white walls. Cenu za m2 u nájemních transakcí nesledujeme. Zatímco u prodejů je podstatná cena za m2, u pronájmů cenu určuje kromě lokality především dispozice. Například byt 2+kk o ploše 50 m2 bývá pronajat za téměř stejnou cenu jako byt stejné dispozice o ploše 60 m2, zatímco pořizovací cena většího bytu může být o 15 až 20 % vyšší. Proto v našich analýzách rezidenčních nemovitostí k pronájmu pracujeme s celkovým nájemným, nikoliv s cenou za m2.

Pro přehled dále uvádíme dosaženou cenu u nejvíce zastoupených dispozic v rámci prodejů a pronájmů realizovaných Svoboda & Williams, kterými jsou byty 2+kk a 3+kk.

Analýza dat

Metodika Svoboda & Williams

Ne

Nabídková cena

Ano

Realizovaná cena

Cena za m2 =
Dosažená prodejní cena - cena parkování Plocha bytu + poměrná část exteriéru (b/t/z)

Algoritmus přepočtu exteriéru

Plochu terasy přesahující 30 % interiéru krátíme na polovinu.

Index cen nájmů

Svoboda & Williams + VŠE

Dosažené nájemné prémiových bytů v Praze

H2 2022 (červenec – prosinec 2022)

39 800 Kč/ měsíc

Průměrné dosažené nájemné v 2. pololetí 2022

+ 23,0 %

Meziroční změna

Dosažené nájemné bytů v H2 2022 podle segmentů a jeho meziroční změna

Segment Užší centrum Širší centrum Ostatní Praha
1+kk až 2+1 31 030 Kč 39,3 % 24 271 Kč 15,0 % 22 871 Kč 27,9 %
3+kk a 3+1 42 527 Kč 22,0 % 37 224 Kč 20,4 % 32 521 Kč 13,1 %
4+kk a větší 76 782 Kč 15,3 % 68 057 Kč 29,7 % 44 889 Kč 11,3 %

Zdroj: data Svoboda & Williams

Vývoj dosažených cen nájmů bytů v segmentu sledovaném Svoboda & Williams (2015 H1 = 100)

Praha 1 Praha 2 Praha 6 Praha 5 Praha 4 Praha 3 Praha 7 Praha 8 Praha 9 Praha 10
  • Užší centrum
  • Širší centrum
  • Ostatní Praha

Index cen nájmů S&W+VŠE sleduje změnu průměrné dosažené ceny nájmu za byt v Praze z nabídky Svoboda & Williams oproti stejnému období předchozího roku (červenec 2021–prosinec 2021). Jedná se o souhrnný cenový index, který je počítán jako vážený průměr změn výše nájemného u jednotlivých kategorií bytů.

Dále uvádíme průměrné dosažené měsíční nájemné ve sledovaném období (červenec 2022– prosinec 2022) pro Prahu a pro jednotlivé kategorie bytů (vč. jeho meziroční změny).

Co je Index cen nájmů Svoboda & Williams + VŠE?

Index cen nájmů S&W + VŠE je analytický nástroj sledující růst cen nájmů prémiového segmentu v Praze vyvinutý realitní kanceláří Svoboda & Williams ve spolupráci s Fakultou informatiky a statistiky Vysoké školy ekonomické v Praze. Zdrojem dat jsou skutečně dosažené ceny nájemného u bytů, které měla Svoboda & Williams ve své nabídce. Ročně se jedná o zhruba 1 400 nemovitostí na území Prahy 1–10 o dispozicích 1+kk až 6+1. Jelikož se jedná o cenově nesourodé produkty, aplikujeme na vývoj jejich cen souhrnný cenový index. Ten funguje podobně jako index spotřebitelských cen Českého statistického úřadu, který měří inflaci.

Proč nestačí jednoduché srovnání pomocí vývoje průměrné ceny?

Vývoj průměrné ceny pronájmu nevystihuje správně změnu cenové hladiny. Průměrná cena je totiž ovlivněna nejen změnou cenové hladiny, ale také změnou struktury produktu. Uveďme příklad. Ve dvou sledovaných obdobích srovnáváme vzorek nájemních bytů zahrnující luxusní byty v centru Prahy a levnější byty v širším centru. Ceny levnějších i luxusních bytů v druhém období zůstanou stejné, ale celkem je pronajato více dražších nemovitostí. To způsobí růst celkové průměrné ceny nájmu, zatímco cenový index zůstane stejný. Souhrnný cenový index je založen na předpokladu fixního zastoupení segmentů pronájmů v portfoliu a tedy vyjadřuje změnu ceny „očištěnou“ o změnu struktury pronájmů. Index je počítán jako vážený průměr změn cen jednotlivých segmentů, kde vahami je jejich zastoupení v portfoliu (struktura) ve zvoleném fixním období.

Konstrukce Indexu cen nájmů Svoboda & Williams + VŠE

Volba reprezentantů (segmentů)

Segmentace byla provedena tak, aby byty uvnitř skupiny byly co nejpodobnější a skupiny mezi sebou naopak co nejvíce rozdílné. Zároveň musí být v každé skupině dostatečný počet dat. V rámci statistické analýzy zkoumáme dopad celé řady faktorů na výši nájmu. Jedná se o parametry, jako je dispozice bytu, lokalita, poschodí, existence terasy, balkonu či lodžie, nebo možnost pronájmu parkovacího místa. Analýza prokázala, že největší dopad na výši pronájmů mají lokalita a dispozice bytu, proto jsme segmentaci provedli podle těchto dvou faktorů.

Na základě expertních zkušeností a datové analýzy cen pronájmů byla Praha rozdělena do tří lokalit – užší centrum, širší centrum a ostatní Praha (viz mapa výše).

Jako druhý faktor jsme zvolili dispozice bytu. Na základě lokality a dispozice jsme nadefinovali celkem 9 segmentů:

Relativní zastoupení v portfoliu

Segment Užší centrum Širší centrum Ostatní Praha
1+kk až 2+1 14,3 % 20,8 % 8,8 %
3+kk až 3+1 13,8 % 14,3 % 6,0 %
4+kk a větší 8,8 % 11,3 % 2,3 %

Pozn. Byty 7+kk a větší jsou příliš řídce zastoupeny a nejsou do analýzy zahrnuty.

Volba vah

Jednotlivým segmentům byly přisouzeny váhy na základě struktury pronajatých bytů v celém kalendářním roce 2016. Váha segmentu v cenovém indexu je spočítána jako podíl celkového nájmu daného segmentu na celkovém nájmu za všechny segmenty zprostředkovaném v roce 2016.

Aby index vycházel z dostatečného počtu pozorování, je sestavován na půlroční bázi. Půlroční indexy nejsou v praxi tak obvyklé jako měsíční nebo čtvrtletní indexy, nejsou ale ničím ojedinělým. Využívá je například United States Department of Labor pro konstrukci indexu spotřebitelských cen.

Sestavujeme 2 druhy indexů

Meziroční index – sleduje cenovou změnu mezi současným pololetím a stejným pololetím předchozího roku (např. H1 2021 vs. H1 2022)

Bazický index – sleduje cenovou změnu mezi současným a tzv. bazickým obdobím. Za bazické období je vhodné zvolit stabilní období považované za dlouhodobý normál, v našem případě bylo zvoleno H1 2015.

Prodej

Poměr českých a zahraničních kupujících

77 % Češi
23 % Cizinci

Financování koupě nemovitosti

67 % Vlastní zdroje
33 % Hypoteční úvěr

Pronájem

Poměr českých a zahraničních klientů poptávající nemovitost

41 % Češi
59 % Cizinci

Poměr klientů, kteří si nemovitost pronajali

33 % Češi
67 % Cizinci

Přehled nájemních cenových segmentů - poptávka pronájem vs. uskutečněný pronájem

Cenové segmenty Poptávka - Češi Poptávka - Cizinci Uskutečněný pronájem - Češi Uskutečněný pronájem - Cizinci
<25tis. Kč 38 % 62 % 39 % 61 %
25–55 tis. Kč 45 % 55 % 32 % 68 %
>55 tis. Kč 42 % 58 % 23 % 77 %
Celkem 41 % 59 % 33 % 67 %

Zdroj: data Svoboda & Williams

Sdílené kanceláře

Q4 2022

Celkový objem flexibilních kancelářských ploch v Praze

101 100 m2

Podíl flexibilních prostor na celkovém objemu moderních kanceláří v Praze a v Evropě

Praha 2,6 %


  • Amsterdam 10 %

  • Paříž 7,9 %

  • Lisabon 7,9 %

  • Londýn 6 %

  • Barcelona 6 %

  • Brusel 4 %

  • Varšava 2 %


Nedávná pandemie i aktuální strmý růst nákladů urychlily vývoj segmentu sdílených kanceláří. Pandemie celkově změnila způsob využívání kanceláří a posunula již stávající trendy o 20 let dopředu. Podíl flexibilních prostor na celkovém objemu moderních kanceláří v Praze se v roce 2022 držel stabilně pod třemi procenty, poptávka po nich však roste, a to i mimo centrum Prahy. Sdílené kanceláře a coworking se stávají součástí velkých kancelářských budov, kde stávajícím nájemcům zvyšují standard, vylepšují image budovy a zároveň jsou inkubátorem expandujících nájemců v objektu. Očekáváme, že v příštím roce se podíl flexibilních prostor na kancelářském trhu bude stále více přibližovat objemům obvyklým v evropských metropolích.



Kontaktujte nás

Sledujte nás

svoboda-williams.com
© 2024 Svoboda & Williams