Market Report Q4 2023

Investice do kvality představují v době transformace vítěznou strategii

Prokop Svoboda

majitel Svoboda & Williams

První lednové dny už tradičně vybízejí k ohlédnutí za uplynulým rokem i k tržním prognózám, které v dnešních turbulentních dobách nezřídka připomínají věštění z křišťálové koule. Jedno je jisté. Realitní trh v uplynulém roce procházel transformací, která zatím nekončí, současně však nabízí zajímavé příležitosti těm, kdo dokáží na nové výzvy správně reagovat.

Dočasný útlum přinesl na trh důraz na kvalitu a reálnou hodnotu, která odolává krizím. Ruku v ruce s náročnějšími legislativními požadavky na udržitelnost, která patří k nejvýznamnějším trendům současné doby i v realitním sektoru, bude dál sílit tlak na certifikovanou kvalitu - tedy na materiálové, energetické i ekologické standardy nemovitostí. Tento trend je naprosto zjevný u komerčních nemovitostí a korporátní klientely, do budoucna však očekáváme výraznější dopad i u rezidenční výstavby, a to hlavně pod vlivem bank a institucionálních investorů. 

Tyto faktory se budou trvale propisovat do vyšších stavebních nákladů developerů, vyvážených výhodnějším financováním, což se v dlouhodobém horizontu promítne do cen nemovitostí. Ve Svoboda & Williams očekáváme v dalších letech návrat k růstu nad 5 procent p.a. Ten nadcházející rok bude navzdory očekávanému poklesu inflace a úrokových sazeb nejspíš ještě ve znamení stagnace nebo pouze mírného cenového růstu. Což pro investory představuje ideální odrazový můstek pro výhodný nákup kvalitních nemovitostí, jejichž nabídka je na domácím realitním trhu stále omezená. Potvrzují to i data z mezipololetní analýzy Svoboda & Williams - samotné prodeje i cenový růst, jak v segmentu novostaveb, tak secondhandových nemovitostí, táhla takřka výhradně špičková kvalita, která odolává krizím. 

Vzorek nemovitostí sledovaných Svoboda & Williams

za období 1/2023–6/2023 vs. 7/2023–12/2023

  • 157 258 Kč

    Novostavby a kompletní rekonstrukce, Ø za m2

    Pololetně +0,9 %

  • 141 248 Kč

    Sekundární trh - přeprodeje, Ø za m2

    Pololetně +2,7 %

  • 39 088 Kč

    Průměrné dosažené nájemné dle Indexu cen

    Pololetně +1,0 %

  • Nárůst poptávky

    Pololetně

    H2 2023 vs. H1 2023 +22,5 %

Trendy na pražském trhu prémiových nemovitostí

Vycházející ze vzorku sledovaného Svoboda & Williams

Prodej

Poptávka dále roste. Přestože stále nedosahuje objemů z období největšího boomu trhu v roce 2021, mezipololetně se zvýšila o 22,5 %. Proti roku 2022 pak vzorek nemovitostí sledovaný S&W zaznamenal nárůst poptávky o 9 %.

V mírnějším tempu následují poptávku i průměrné ceny prodaných nemovitostí. Hodnota metru čtverečního u novostaveb se mezipololetně zvýšila o 0,9 %, u přeprodejů je pak růst výraznější, a to 2,7 %. Nárůst táhly prodeje špičkových nemovitostí, ale také větší pokles průměrné plochy bytů.

Je patrné, že kupující v druhém pololetí své investice více zvažovali. Proti předchozímu pololetí se zvýšila průměrná doba prodeje bytů o 64 dní (u rodinných domů o 29 dní). 

Naopak klesala plocha prodaných nemovitostí. Průměrný prodaný pražský byt disponoval v druhém pololetí plochou 85,2 m2, což je o 9,5 % méně, než v předchozím období. Menší výměra je hlavním důvodem poklesu průměrné ceny za byt, která je oproti prvnímu pololetí o 7,7 % nižší.

Na pražském trhu převládá domácí kapitál nad cizím. Čeští klienti tvořili až 76 % kupujících.

Pronájem

Nájemní trh se v druhém pololetí zklidnil a stabilizoval. Mezi 1. a 2. pololetím 2023 stoupla průměrná cena za pronajatý byt dle Indexu cen nájmů S&W o 1 % na 39 088 Kč měsíčně.                                   

Tradičně nejvyšší ceny nájmů si drží byty na Praze 1 a 2. Na Praze 1 evidujeme také největší výměry pronajatých bytů s průměrnou plochou 102 m2.

Největší zájem poptávajících byl opět o menší byty 1+kk až 2+1 v širším centru Prahy.

Oproti minulému období narostl o 2 % objem českých nájemců, kteří v druhém pololetí tvořili 41 %. 


Analýza cen

Pražský rezidenční trh optikou Svoboda & Williams za sledované období 7/2023–12/2023. Analýza zohledňuje skutečně dosažené hodnoty prodejních transakcí.

Metodika zpracování dat

Analýza je založená na datech získaných z databáze nemovitostí, které měla realitní kancelář Svoboda & Williams ve své nabídce ve sledovaném období (7/2023–12/2023). Prodejní transakce jsou navíc doplněné o údaje o prodeji novostaveb, které svými parametry odpovídají portfoliu Svoboda & Williams: zde jsou dosažené ceny získány z katastru nemovitostí. Sledovaný vzorek Svoboda & Williams obsahuje bezmála 250 prodaných a 500 pronajatých nemovitostí za období 6 měsíců a lze proto říci, že pokrývá významnou část prémiového segmentu pražského rezidenčního trhu.

Sledovanými nemovitostmi jsou byty v Praze 1–10. V ostatních městských částech má Svoboda & Williams zastoupení bytů minimální. V rámci jednotlivé městské části přitom vždy dominují prémiové lokality, kde je dosahováno vyšších cen, např. na Praze 6 jsou zastoupeny převážně Bubeneč, Dejvice, Střešovice, Břevnov, na Praze 4 Pankrác, Vyšehrad či Podolí, Prahu 8 reprezentuje nejvíce Karlín, částečně Libeň, Prahu 5 zejména Smíchov atp. Sledované ceny nemovitostí a výše nájmů jsou skutečně dosažené hodnoty transakcí, nesledujeme tedy ceny nabídkové. Pro výpočet ceny za m2 zohledňujeme cenu za parkování, kterou od dosažené prodejní ceny odečítáme a do plochy bytu (dle OZ) započítáváme i poměrnou část exteriéru (teras, balkonů, lodžií a zahrad). Pro přepočet plochy exteriéru používáme speciálně vyvinutý algoritmus, který tuto plochu progresivně krátí a také bere v úvahu poměr plochy exteriéru k ploše interiéru. Průměrné ceny jsou počítány z transakcí realizovaných za posledních 6 měsíců (7/2023–12/2023), procentuální změny jsou pololetní (7/2023–12/2023 vs. 1/2023–6/2023). U prodejů dále rozlišujeme dosaženou cenu za m2 pro dvě kategorie: novostavby (kam spadají nové byty v developerských projektech, kompletní rekonstrukce bytových domů, či půdní vestavby) a pro přeprodeje (byty secondhandové). Ceny nových bytů v developerských projektech jsou uvedeny včetně DPH. Abychom mohli porovnat ceny za m2 u všech bytů, sjednotili jsme u několika jednotek stavební dokončenost průměrným předpokladem 50 000 Kč/m2 pro stav před rekonstrukcí a shell & core, 20 000 Kč/m2 pak pro stav před dokončením povrchů − white walls. Cenu za m2 u nájemních transakcí nesledujeme. Zatímco u prodejů je podstatná cena za m2, u pronájmů cenu určuje kromě lokality především dispozice. Například byt 2+kk o ploše 50 m2 bývá pronajat za téměř stejnou cenu jako byt stejné dispozice o ploše 60 m2, zatímco pořizovací cena většího bytu může být o 15 až 20 % vyšší. Proto v našich analýzách rezidenčních nemovitostí k pronájmu pracujeme s celkovým nájemným, nikoliv s cenou za m2.

Pro přehled dále uvádíme dosaženou cenu u nejvíce zastoupených dispozic v rámci prodejů a pronájmů realizovaných Svoboda & Williams, kterými jsou byty 2+kk a 3+kk.

Analýza dat

Metodika Svoboda & Williams

Ne

Nabídková cena

Ano

Realizovaná cena

Cena za m2 =
Dosažená prodejní cena - cena parkování Plocha bytu + poměrná část exteriéru (b/t/z)

Algoritmus přepočtu exteriéru

Plochu terasy přesahující 30 % interiéru krátíme na polovinu.

Analýza je založena na datech získaných z databáze nemovitostí z nabídky Svoboda & Williams ve sledovaném období. Prodejní transakce doplňujeme o údaje o prodeji z katastru nemovitostí, které svými parametry odpovídají námi monitorovanému vzorku. Sledujeme skutečně dosažené hodnoty transakcí, nikoliv nabídkové ceny.

Zvolená metodika patří k nejpreciznějším analytickým nástrojům na trhu: ve výpočtu ceny za m2 zohledňujeme poměr exteriéru vůči interiéru, standard vybavení nemovitosti a od dosažené prodejní ceny odečítáme cenu za parkování. Více informací naleznete v Metodice zpracování dat.

SOUHRNNÁ DATA

za sledované období červenec 2023 – prosinec 2023

Průměrné hodnoty za sledované období (červenec 2023 – prosinec 2023) a jejich pololetní změna oproti období (leden 2023 – červen 2023)

Ø Cena za byt* Ø Cena/m2 Ø Plocha bytu Ø Cena/m2 Ø Cena za byt
Nový byt** Přeprodej 2+kk 3+kk
Prodej 12 943 035 Kč 151 923 Kč 85,2 m2 157 258 Kč 141 248 Kč 8 562 575 Kč 13 716 507 Kč
-7,7 % 1,6 % -9,5 % 0,9 % 2,7 % -1,6 % -5,9 %
Pronájem 39 088 Kč -- 89,6 m2 -- -- 28 033 Kč 41 605 Kč
1,0 % -- -5,7 % -- -- 1,29 % 0,43 %

Zdroj: data Svoboda & Williams | *všechny dispozice | **novostavby a kompletní rekonstrukce

Průměrné dosažené nájemné vs. prodejní cena pro jednotlivé dispozice bytů na Praze 1 – 10 za sledované období (červenec 2023 – prosinec 2023)

Dispozice Ø Měsíční nájem Ø Plocha bytu - pronájem Ø Prodejní cena Ø Plocha bytu - prodej
1+kk 20 057 Kč 37,6 m2 5 591 922 Kč 37,0 m2
2+kk 28 122 Kč 62,4 m2 8 674 480 Kč 60,3 m2
3+kk 41 605 Kč 96,3 m2 14 036 544 Kč 95,6 m2
4+kk 62 500 Kč 138,8 m2 19 933 595 Kč 128,1 m2
5+kk 80 267 Kč 193,1 m2 34 150 000 Kč 174,0 m2

Zdroj: data Svoboda & Williams

PRODEJ

Celkový přehled průměrných dosažených prodejních cen v jednotlivých městských částech (červenec 2023 – prosinec 2023)

Městská část Ø Cena za byt Ø Cena/m2 Ø Plocha bytu Ø Cena za byt
2+kk Ø Plocha bytu 3+kk Ø Plocha bytu
Praha 1 21 528 571 Kč 225 710 Kč 95,4 m2 11 586 667 Kč 59,1 m2 20 550 000 Kč 98,3 m2
Praha 2 17 425 239 Kč 177 380 Kč 98,2 m2 8 175 000 Kč 55,0 m2 13 384 231 Kč 91,4 m2
Praha 3 10 581 667 Kč 132 271 Kč 80,0 m2 8 358 000 Kč 64,4 m2 16 400 000 Kč 127,4 m2
Praha 4 8 777 865 Kč 132 596 Kč 66,2 m2 6 746 039 Kč 53,7 m2 12 338 436 Kč 87,8 m2
Praha 5 13 622 949 Kč 131 116 Kč 103,9 m2 8 838 347 Kč 73,3 m2 17 798 155 Kč 131,9 m2
Praha 6 8 978 125 Kč 146 767 Kč 61,2 m2 9 068 333 Kč 57,4 m2 13 910 000 Kč 78,4 m2
Praha 7 11 019 683 Kč 144 062 Kč 76,5 m2 10 179 432 Kč 69,5 m2 16 184 052 Kč 115,9 m2
Praha 8 9 010 740 Kč 137 531 Kč 65,6 m2 7 605 966 Kč 54,5 m2 10 500 000 Kč 80,3 m2
Praha 9 6 428 571 Kč 116 595 Kč 55,1 m2 -- -- 7 612 500 Kč 70,5 m2
Praha 10 9 750 000 Kč 130 095 Kč 74,9 m2 7 500 000 Kč 54,1 m2 -- --

Zdroj: data Svoboda & Williams

Vývoj průměrné dosažené prodejní ceny za m2 v segmentu sledovaném Svoboda & Williams (v Kč)

Segmentace kupujících

Poměr českých a zahraničních kupujících

76 % Češi
24 % Cizinci

Financování koupě nemovitosti

65 % Vlastní zdroje
35 % Hypoteční úvěr

Koupě dle dispozice nemovitosti

10,0 % 1+kk
35,8 % 2+kk
30,8 % 3+kk
15,0 % 4+kk
8,4 % 5+kk a větší

PRONÁJEM

Celkový přehled průměrného dosaženého nájemného v jednotlivých městských částech (červenec 2023 – prosinec 2023)

Městská část Ø Měsíční nájem Ø Plocha bytu Ø Měsíční nájem 2+kk Ø Měsíční nájem 3+kk
Praha 1 44 713 Kč 102,0 m2 31 935 Kč 46 621 Kč
Praha 2 42 090 Kč 99,6 m2 28 271 Kč 39 293 Kč
Praha 3 36 670 Kč 86,3 m2 26 733 Kč 37 138 Kč
Praha 4 28 133 Kč 82,6 m2 21 389 Kč 34 790 Kč
Praha 5 35 411 Kč 89,0 m2 25 655 Kč 35 525 Kč
Praha 6 39 392 Kč 101,0 m2 25 186 Kč 34 921 Kč
Praha 7 29 622 Kč 74,3 m2 26 679 Kč 32 478 Kč
Praha 8 43 653 Kč 76,2 m2 31 320 Kč 52 953 Kč
Praha 9 25 610 Kč 73,1 m2 21 664 Kč 31 667 Kč
Praha 10 30 340 Kč 83,1 m2 23 330 Kč 32 800 Kč

Zdroj: data Svoboda & Williams

Segmentace nájemců

Poměr českých a zahraničních klientů poptávající nemovitost

47 % Češi
53 % Cizinci

Poměr klientů, kteří si nemovitost pronajali

41 % Češi
59 % Cizinci

Pronájem dle dispozice nemovitosti

7,4 % 1+kk
39,7 % 2+kk
35,1 % 3+kk
14,6 % 4+kk
3,2 % 5+kk a větší

Přehled nájemních cenových segmentů - poptávka pronájem vs. uskutečněný pronájem

Cenové segmenty Poptávka - Češi Poptávka - Cizinci Uskutečněný pronájem - Češi Uskutečněný pronájem - Cizinci
< 25 tis. Kč 47 % 53 % 51 % 49 %
25–55 tis. Kč 48 % 52 % 40 % 60 %
> 55 tis. Kč 43 % 57 % 33 % 67 %
Celkem 46 % 54 % 41 % 59 %

Zdroj: data Svoboda & Williams

Index cen nájmů

Analytický nástroj vyvinutý ve spolupráci s Vysokou školou ekonomickou v Praze, který poskytuje detailnější pohled na změnu cenové hladiny.

METODIKA ZPRACOVÁNÍ DAT

CO JE INDEX CEN NÁJMŮ SVOBODA & WILLIAMS + VŠE?

Index cen nájmů S&W + VŠE je analytický nástroj sledující růst cen nájmů prémiového segmentu v Praze vyvinutý realitní kanceláří Svoboda & Williams ve spolupráci s Fakultou informatiky a statistiky Vysoké školy ekonomické v Praze. Zdrojem dat jsou skutečně dosažené ceny nájemného u bytů, které měla Svoboda & Williams ve své nabídce. Ročně se jedná o zhruba 1 200 nemovitostí na území Prahy 1–10 o dispozicích 1+kk až 6+1. Jelikož se jedná o cenově nesourodé produkty, aplikujeme na vývoj jejich cen souhrnný cenový index. Ten funguje podobně jako index spotřebitelských cen Českého statistického úřadu, který měří inflaci.


PROČ NESTAČÍ JEDNODUCHÉ SROVNÁNÍ POMOCÍ VÝVOJE PRŮMĚRNÉ CENY?

Vývoj průměrné ceny pronájmu nevystihuje správně změnu cenové hladiny. Průměrná cena je totiž ovlivněna nejen změnou cenové hladiny, ale také změnou struktury produktu. Uveďme příklad. Ve dvou sledovaných obdobích srovnáváme vzorek nájemních bytů zahrnující luxusní byty v centru Prahy a levnější byty v širším centru. Ceny levnějších i luxusních bytů v druhém období zůstanou stejné, ale celkem je pronajato více dražších nemovitostí. To způsobí růst celkové průměrné ceny nájmu, zatímco cenový index zůstane stejný. Souhrnný cenový index je založen na předpokladu fixního zastoupení segmentů pronájmů v portfoliu a tedy vyjadřuje změnu ceny „očištěnou“ o změnu struktury pronájmů. Index je počítán jako vážený průměr změn cen jednotlivých segmentů, kde vahami je jejich zastoupení v portfoliu (struktura) ve zvoleném fixním období.


KONSTRUKCE INDEXU CEN NÁJMŮ SVOBODA & WILLIAMS + VŠE



Volba reprezentantů (segmentů)

Segmentace byla provedena tak, aby byty uvnitř skupiny byly co nejpodobnější a skupiny mezi sebou naopak co nejvíce rozdílné. Zároveň musí být v každé skupině dostatečný počet dat. V rámci statistické analýzy zkoumáme dopad celé řady faktorů na výši nájmu. Jedná se o parametry, jako je dispozice bytu, lokalita, poschodí, existence terasy, balkonu či lodžie, nebo možnost pronájmu parkovacího místa. Analýza prokázala, že největší dopad na výši pronájmů mají lokalita a dispozice bytu, proto jsme segmentaci provedli podle těchto dvou faktorů.

Na základě expertních zkušeností a datové analýzy cen pronájmů byla Praha rozdělena do tří lokalit – užší centrum, širší centrum a ostatní Praha. Jako druhý faktor jsme zvolili dispozice bytu. 

Na základě lokality a dispozice jsme nadefinovali celkem 9 segmentů: 1+kk až 2+1, 3+kk až 3+1, 4+kk a větší v lokalitách Užší centrum, Širší centrum a Ostatní Praha


Volba vah

Jednotlivým segmentům byly přisouzeny váhy na základě struktury pronajatých bytů v celém kalendářním roce 2016. Váha segmentu v cenovém indexu je spočítána jako podíl celkového nájmu daného segmentu na celkovém nájmu za všechny segmenty zprostředkovaném v roce 2016.

Aby index vycházel z dostatečného počtu pozorování, je sestavován na půlroční bázi. Půlroční indexy nejsou v praxi tak obvyklé jako měsíční nebo čtvrtletní indexy, nejsou ale ničím ojedinělým. Využívá je například United States Department of Labor pro konstrukci indexu spotřebitelských cen.


Sestavujeme 2 druhy indexů

Pololetní index – sleduje cenovou změnu mezi současným pololetím a pololetím předchozího roku (např. H2 2023 vs. H1 2023)

Bazický index – sleduje cenovou změnu mezi současným a tzv. bazickým obdobím. Za bazické období je vhodné zvolit stabilní období považované za dlouhodobý normál, v našem případě bylo zvoleno H1 2015.

Zdrojem dat jsou skutečně dosažené ceny nájemného u bytů z nabídky Svoboda & Williams – ročně se jedná o zhruba 1 200 nemovitostí na území Prahy 1–10 o dispozicích 1+kk až 6+1. Jelikož se jedná o cenově nesourodé produkty, aplikujeme na vývoj jejich cen souhrnný cenový index. Ten funguje podobně jako index spotřebitelských cen Českého statistického úřadu.

Dosažené nájemné prémiových bytů v Praze

H2 2023 (červenec 2023 - prosinec 2023)

39 088 Kč/měsíc

Průměrné dosažené měsíční nájemné ve sledovaném období (červenec 2023 - prosinec 2023) pro Prahu

+1,0 %

Změna pololetního indexu oproti předchozímu období (leden 2023 - červen 2023)

Index cen nájmů sleduje změnu průměrné dosažené ceny nájmu za byt v Praze z nabídky Svoboda & Williams za sledované období (červenec 2023 - prosinec 2023) oproti 1. pololetí stejného roku (leden 2023 - červen 2023). Jedná se o souhrnný cenový index, který je počítán jako vážený průměr změn výše nájemného u jednotlivých kategorií bytů.

Vývoj dosažených cen nájmů bytů v segmentu sledovaném Svoboda & Williams (2015 H1 = 100).

Dosažené nájemné bytů v H2 2023 podle segmentů a jeho pololetní změna

Segment Užší centrum Širší centrum Ostatní Praha
1+kk až 2+1 29 536 Kč 8,1 % 27 124 Kč 5,7 % 20 913 Kč -2,5 %
3+kk a 3+1 39 428 Kč -9,6 % 43 367 Kč 7,4 % 31 445 Kč -4,5 %
4+kk a větší 76 803 Kč 15,1 % 65 898 Kč -9,0 % 47 900 Kč 11,4 %

Zdroj: data Svoboda & Williams

Relativní zastoupení v portfoliu

Segment Užší centrum Širší centrum Ostatní Praha
1+kk až 2+1 11,1 % 28,1 % 7,4 %
3+kk až 3+1 10,9 % 20,4 % 3,8 %
4+kk a větší 5,3 % 11,1 % 1,9 %

Pozn. Byty 7+kk a větší jsou příliš řídce zastoupeny a nejsou do analýzy zahrnuty.

Praha 1 Praha 2 Praha 6 Praha 5 Praha 4 Praha 3 Praha 7 Praha 8 Praha 9 Praha 10
  • Užší centrum
  • Širší centrum
  • Ostatní Praha

Sdílené kanceláře

H2 2023

Celkový objem flexibilních kancelářských ploch v Praze

124 019 m2

Pražský trh sdílených kanceláří byl ve druhé polovině roku 2023 ovlivněný expanzí klíčových hráčů, stejně jako ukončením provozu některých operátorů. Společnost Scott.Weber, která má na lokálním trhu největší podíl, rozšířila díky akvizici pobočky Base v budově Churchill své portfolio o dalších 2 200 m2. Expanzní plány potrvají i začátkem roku 2024, kdy portfolio Scott.Weber doplní lokalita DOCK na Praze 8 a následně pak další centra v Praze, Brně i Ostravě. WorkLounge realizoval v roce 2023 akvizice v rozsahu 12 950 m2 a v první polovině roku 2024 plánuje otevření dalších tří poboček na Praze 3, 4 a 6. Na trh vstoupil nový operátor Zenwork, který převzal centrum v Paláci Ara po HubHub (na českém trhu operátor ukončil činnost v březnu 2023). V Praze za uplynulé pololetí přibylo 11 379 m2 flexibilních kancelářských ploch. 

TRH SDÍLENÝCH KANCELÁŘÍ V PRAZE

Podíl operátorů na trhu v procentech

Trh sdílených kanceláří v Praze

Poměr lokálních a mezinárodních provozovatelů

72,07 % Lokální
27,93 % Nadnárodní
  • Lokální: Offices Unlimited, Scott.Weber, Fleksi, Flexi Offices, Impact Hub, Opero, WorkLounge, Base4Work, Mo-Cha
  • Nadnárodní: IWG (Spaces + Regus), WeWork

Kontaktujte nás

Sledujte nás

svoboda-williams.com
© 2024 Svoboda & Williams