Market Report H1 2024

Špičkový realitní servis a kvalita nemovitostí na postkrizovém trhu rozhodují

Prokop Svoboda

majitel Svoboda & Williams

V úvodu prázdnin vám opět přinášíme aktuální analýzu domácího trhu prémiových nemovitostí. Letní vedra letos zpříjemňují slibné výhledy, že po dlouhých měsících útlumu se definitivně rozehřál i realitní byznys. Jaké příležitosti a trendy vidíme ve Svoboda & Williams na postkrizovém trhu?

Poslední dva roky přinesly mnoho výzev, ale také řadu příležitostí. K pozitivním dopadům útlumu, které jsme zažívali, bezesporu patří kultivace našeho byznysu. Klienti si v krizovém období intenzivněji uvědomili, že servis špičkových realitních makléřů je na ochlazeném trhu rozhodujícím faktorem úspěchu. Důraz na osobní přístup a profesionalitu nám umožnil prohloubit vzájemné vztahy a posílit důvěru ve spolupráci.

Od podzimu 2023 sledujeme postupné oživování trhu: poptávka, objem realizovaných transakcí i ceny nemovitostí, které ve Svoboda & Williams sledujeme, vykazují stabilní růst. Naše analýzy ukazují, že v prvním pololetí 2024 výrazně stoupl zájem o exkluzivní byty s velkorysými výměrami, u některých výjimečných nemovitostí v našem portfoliu jsme v uplynulých měsících dokonce zaznamenali prodejní cenové rekordy.

Přesto nepochybuji, že nemovitosti špičkové kvality stále představují výhodnou investiční příležitost s velkým potenciálem dalšího cenového růstu. Ceny prémiových realit totiž dosud plně neabsorbovaly zvýšené stavební náklady, které přinesla nedávná krize. Klíčovým faktorem pro investice na současném trhu by proto měla být kvalita, ať už technologických standardů či řemeslného provedení – pro investora je pak zásadní dokázat tyto aspekty správně zhodnotit.

Rezidenční reality se dnes stávají prémiovým assetem i pro vyšší střední třídu. Assetem, který se bude předávat generačně. Dokud se bude Praha každoročně rozrůstat o desítky tisíc obyvatel, zatímco na trhu budou přibývat pouhé nižší jednotky tisíců bytů, nelze předpokládat, že by se hlad po bydlení vyčerpal. S nedostupností vlastnického bydlení pak dál poroste tlak na nájemní trh, který nejspíš přinese i volání po impulsech ze strany státu. Pozitivní stimul by dle mého názoru mohla a měla představovat možnost odpočtu DPH pro investory do nájemního bydlení.



Vzorek nemovitostí sledovaných Svoboda & Williams

za období 1/2024–6/2024 vs. 7/2023–12/2023

  • 160 421 Kč

    Novostavby a kompletní rekonstrukce, Ø za m²

    Pololetně + 2,0 %

  • 147 536 Kč

    Sekundární trh - přeprodeje, Ø za m²

    Pololetně + 4,5 %

  • 39 465 Kč

    Průměrné dosažené nájemné dle Indexu cen

    Pololetně + 1,0 %

  • Nárůst poptávky

    Pololetně

    H1 2024 vs. H2 2023 + 36,0 %

Trendy na pražském trhu prémiových nemovitostí

Vycházející ze vzorku sledovaného Svoboda & Williams

Prodej

Trh se definitivně probral z přechodné stagnace a od začátku tohoto roku za sebou vykazuje stabilní růst ve všech segmentech. Poptávka (počet leadů) v prvním pololetí letošního roku vzrostla oproti 2. pololetí předchozího roku o 36 %, objem realizovaných transakcí ve vzorku Svoboda & Williams se zvýšil o 17 % a market value prodaných nemovitostí oproti minulému období vzrostla o 23 %.

Expanzivní monetární politika ČNB akcelerovala hypoteční trh. Podle dat České bankovní asociace objem nově poskytnutých hypoték vzrostl v červnu téměř dvojnásobně oproti lednu tohoto roku. Ve Svoboda & Williams tvořili klienti využívající k nákupu nemovitostí úvěr celkem 39 % kupujících, což je proti předchozímu pololetí nárůst o 4 %. 

Spíše pozvolný byl nárůst průměrné ceny za m² bytu v Praze, který stoupl o 3 %. Přestože výrazněji rostly ceny přeprodejů (4,5 %), cenovky novostaveb, tažené výjimečnými developerskými projekty, trhaly v některých případech prodejní rekordy. V úhrnu pak prolomily hranici 160 000 Kč/m² za průměrnou pražskou novostavbu ze vzorku Svoboda & Williams. Kontinuálně rostly ceny bytů o všech dispozicích s výjimkou jednotek 1+kk, které vykazovaly stagnaci. 

Pronájem

Nájemní trh zůstává stabilní: ceny průměrného pronájmu mezi pololetně stouply o 1 %, bez větších výkyvů zůstává i průměrná plocha pronájmů (90,2 m²). Nadále rovněž platí, že většina pronájmů se realizovala v širším centru Prahy (62 %). 

Na pražském trhu přibývají úspěšné nájemní projekty, které generují výraznější růst cen v dané lokalitě a segmentu. Příkladem může být projekt Lihovar na Praze 5 nebo Fragment na Praze 8. Stejně tak v užším centru Prahy vzrostly ceny nájemného v segmentu bytů 3+kk a 3+1 až o 20 %, a to díky uskutečněným pronájmům nadstandardních bytů.

Po přechodném útlumu na nájemním trhu opět evidujeme rostoucí podíl expatů. Oproti minulému období došlo k poklesu českých nájemců o 6 %. Aktuálně tvoří 65 % nájemců cizinci, v nejvyšším cenovém segmentu bytů nad 55 tisíc Kč/měsíčně je podíl nájemců z ciziny až 80 %.

 


Analýza cen

Pražský rezidenční trh optikou Svoboda & Williams za sledované období 1/2024–6/2024. Analýza zohledňuje skutečně dosažené hodnoty prodejních transakcí.

Metodika zpracování dat

Analýza je založená na datech získaných z databáze nemovitostí, které měla realitní kancelář Svoboda & Williams ve své nabídce ve sledovaném období (1/2024–6/2024). Prodejní transakce jsou navíc doplněné o údaje o prodeji novostaveb, které svými parametry odpovídají portfoliu Svoboda & Williams: zde jsou dosažené ceny získány z katastru nemovitostí. Sledovaný vzorek Svoboda & Williams obsahuje bezmála 250 prodaných a 500 pronajatých nemovitostí za období 6 měsíců a lze proto říci, že pokrývá významnou část prémiového segmentu pražského rezidenčního trhu.

Sledovanými nemovitostmi jsou byty v Praze 1–10. V ostatních městských částech má Svoboda & Williams zastoupení bytů minimální. V rámci jednotlivé městské části přitom vždy dominují prémiové lokality, kde je dosahováno vyšších cen, např. na Praze 6 jsou zastoupeny převážně Bubeneč, Dejvice, Střešovice, Břevnov, na Praze 4 Pankrác, Vyšehrad či Podolí, Prahu 8 reprezentuje nejvíce Karlín, částečně Libeň, Prahu 5 zejména Smíchov atp. Sledované ceny nemovitostí a výše nájmů jsou skutečně dosažené hodnoty transakcí, nesledujeme tedy ceny nabídkové. Pro výpočet ceny za m² zohledňujeme cenu za parkování, kterou od dosažené prodejní ceny odečítáme a do plochy bytu (dle OZ) započítáváme i poměrnou část exteriéru (teras, balkonů, lodžií a zahrad). Pro přepočet plochy exteriéru používáme speciálně vyvinutý algoritmus, který tuto plochu progresivně krátí a také bere v úvahu poměr plochy exteriéru k ploše interiéru. Průměrné ceny jsou počítány z transakcí realizovaných za posledních 6 měsíců (1/2024–6/2024), procentuální změny jsou pololetní (1/2024–6/2024 vs. 7/2023–12/2023). U prodejů dále rozlišujeme dosaženou cenu za m² pro dvě kategorie: novostavby (kam spadají nové byty v developerských projektech, kompletní rekonstrukce bytových domů, či půdní vestavby) a pro přeprodeje (byty secondhandové). Ceny nových bytů v developerských projektech jsou uvedeny včetně DPH. Abychom mohli porovnat ceny za m² u všech bytů, sjednotili jsme u několika jednotek stavební dokončenost průměrným předpokladem 50 000 Kč/m² pro stav před rekonstrukcí a shell & core, 20 000 Kč/m² pak pro stav před dokončením povrchů − white walls. Cenu za m² u nájemních transakcí nesledujeme. Zatímco u prodejů je podstatná cena za m², u pronájmů určuje cenu kromě lokality především dispozice. Například byt 2+kk o ploše 50 m² bývá pronajat za téměř stejnou cenu jako byt stejné dispozice o ploše 60 m², zatímco pořizovací cena většího bytu může být o 15 až 20 % vyšší. Proto v našich analýzách rezidenčních nemovitostí k pronájmu pracujeme s celkovým nájemným, nikoliv s cenou za m².

Pro přehled dále uvádíme dosaženou cenu u nejvíce zastoupených dispozic v rámci prodejů a pronájmů realizovaných Svoboda & Williams, kterými jsou byty 2+kk a 3+kk.

Analýza dat

Metodika Svoboda & Williams

Ne

Nabídková cena

Ano

Realizovaná cena

Cena za m2 =
Dosažená prodejní cena - cena parkování Plocha bytu + poměrná část exteriéru (b/t/z)

Algoritmus přepočtu exteriéru

Plochu terasy přesahující 30 % interiéru krátíme na polovinu.

Analýza je založena na datech získaných z databáze nemovitostí z nabídky Svoboda & Williams ve sledovaném období. Prodejní transakce doplňujeme o údaje o prodeji z katastru nemovitostí, které svými parametry odpovídají námi monitorovanému vzorku. Sledujeme skutečně dosažené hodnoty transakcí, nikoliv nabídkové ceny.

Zvolená metodika patří k nejpreciznějším analytickým nástrojům na trhu: ve výpočtu ceny za m² zohledňujeme poměr exteriéru vůči interiéru, standard vybavení nemovitosti a od dosažené prodejní ceny odečítáme cenu za parkování. Více informací naleznete v Metodice zpracování dat.

SOUHRNNÁ DATA

za sledované období leden 2024–červen 2024

Průměrné hodnoty za sledované období (leden 2024–červen 2024) a jejich pololetní změna oproti období (červenec 2023–prosinec 2023)

Ø Cena za byt* Ø Cena/m2 Ø Plocha bytu Ø Cena/m2
Nový byt** Přeprodej
Prodej 13 436 972 Kč 156 482 Kč 85,9 m² 160 421 Kč 147 536 Kč
3,8 % 3,0 % 0,8 % 2,0 % 4,5 %
Pronájem 39 465 Kč N/A 90,2 m² N/A N/A
1,0 % N/A 0,7 % N/A N/A

Zdroj: data Svoboda & Williams | *všechny dispozice | **novostavby a kompletní rekonstrukce

Průměrné dosažené nájemné vs. prodejní cena pro jednotlivé dispozice bytů na Praze 1–10 za sledované období (leden 2024–červen 2024)

Dispozice Ø Měsíční nájem Ø Plocha bytu - pronájem Ø Prodejní cena Ø Plocha bytu - prodej
1+kk 20 939 Kč 37,8 m² 5 509 640 Kč 35,5 m²
2+kk 28 880 Kč 63,5 m² 9 421 299 Kč 62,0 m²
3+kk 43 439 Kč 104,8 m² 15 155 079 Kč 99,7 m²
4+kk 62 510 Kč 146,9 m² 20 415 444 Kč 136,3 m²
5+kk 84 730 Kč 208,0 m² 40 426 821 Kč 204,0 m²

Zdroj: data Svoboda & Williams

PRODEJ

Celkový přehled průměrných dosažených prodejních cen v jednotlivých městských částech za sledované období (leden 2024–červen 2024)

Městská část Ø Cena za byt Ø Cena/m² Ø Plocha bytu
Praha 1 21 292 500 Kč 218 834 Kč 97,3 m²
Praha 2 17 205 897 Kč 166 826 Kč 103,1 m²
Praha 3 9 889 198 Kč 145 982 Kč 67,7 m²
Praha 4 11 860 688 Kč 136 049 Kč 87,2 m²
Praha 5 13 748 531 Kč 148 058 Kč 92,9 m²
Praha 6 16 254 671 Kč 191 713 Kč 84,8 m²
Praha 7 12 517 500 Kč 155 741 Kč 80,4 m²
Praha 8 15 855 234 Kč 157 824 Kč 100,5 m²
Praha 9 8 271 358 Kč 112 936 Kč 73,2 m2
Praha 10 9 426 440 Kč 136 487 Kč 69,1 m²

Zdroj: data Svoboda & Williams

Vývoj průměrné dosažené prodejní ceny za m² v segmentu sledovaném Svoboda & Williams (v Kč)

Segmentace kupujících

Poměr českých a zahraničních kupujících

78 % Češi
22 % Cizinci

Financování koupě nemovitosti

61 % Vlastní zdroje
39 % Hypoteční úvěr

Koupě dle dispozice nemovitosti

19,7 % 1+kk
34,1 % 2+kk
24,5 % 3+kk
16,8 % 4+kk
4,8 % 5+kk a větší

PRONÁJEM

Celkový přehled průměrného dosaženého nájemného v jednotlivých městských částech (leden 2024–červen 2024)

Městská část Ø Měsíční nájem Ø Plocha bytu Ø Měsíční nájem 2+kk Ø Měsíční nájem 3+kk
Praha 1 48 322 Kč 107,9 m² 32 821 Kč 51 553 Kč
Praha 2 42 656 Kč 98,6 m² 27 737 Kč 45 328 Kč
Praha 3 34 352 Kč 83,5 m² 27 482 Kč 39 757 Kč
Praha 4 35 375 Kč 112,3 m² 23 000 Kč 39 250 Kč
Praha 5 36 205 Kč 82,6 m² 27 790 Kč 38 963 Kč
Praha 6 38 903 Kč 89,7 m² 27 443 Kč 36 318 Kč
Praha 7 34 274 Kč 84,5 m2 26 778 Kč 40 408 Kč
Praha 8 42 431 Kč 81,3 m2 33 433 Kč 48 907 Kč
Praha 9 24 857 Kč 69,9 m2 23 000 Kč 32 300 Kč
Praha 10 36 322 Kč 96,8 m2 27 156 Kč 36 760 Kč

Zdroj: data Svoboda & Williams

Segmentace nájemců

Poměr českých a zahraničních klientů poptávající nemovitost

48 % Češi
52 % Cizinci

Poměr klientů, kteří si nemovitost pronajali

35 % Češi
65 % Cizinci

Pronájem dle dispozice nemovitosti

13,4 % 1+kk
36,0 % 2+kk
32,0 % 3+kk
14,1 % 4+kk
4,5 % 5+kk a větší

Přehled nájemních cenových segmentů - poptávka pronájem vs. uskutečněný pronájem

Cenové segmenty Poptávka - Češi Poptávka - Cizinci Uskutečněný pronájem - Češi Uskutečněný pronájem - Cizinci
< 25 tis. Kč 47 % 53 % 40 % 60 %
25–55 tis. Kč 50 % 50 % 39 % 61 %
> 55 tis. Kč 45 % 55 % 20 % 80 %
Celkem 48 % 52 % 35 % 65 %

Zdroj: data Svoboda & Williams

Index cen nájmů

Analytický nástroj vyvinutý ve spolupráci s Vysokou školou ekonomickou v Praze, který poskytuje detailnější pohled na změnu cenové hladiny.

METODIKA ZPRACOVÁNÍ DAT

CO JE INDEX CEN NÁJMŮ SVOBODA & WILLIAMS + VŠE?

Index cen nájmů S&W + VŠE je analytický nástroj sledující růst cen nájmů prémiového segmentu v Praze vyvinutý realitní kanceláří Svoboda & Williams ve spolupráci s Fakultou informatiky a statistiky Vysoké školy ekonomické v Praze. Zdrojem dat jsou skutečně dosažené ceny nájemného u bytů, které měla Svoboda & Williams ve své nabídce. Ročně se jedná o zhruba 1 200 nemovitostí na území Prahy 1–10 o dispozicích 1+kk až 6+1. Jelikož se jedná o cenově nesourodé produkty, aplikujeme na vývoj jejich cen souhrnný cenový index. Ten funguje podobně jako index spotřebitelských cen Českého statistického úřadu, který měří inflaci.


PROČ NESTAČÍ JEDNODUCHÉ SROVNÁNÍ POMOCÍ VÝVOJE PRŮMĚRNÉ CENY?

Vývoj průměrné ceny pronájmu nevystihuje správně změnu cenové hladiny. Průměrná cena je totiž ovlivněna nejen změnou cenové hladiny, ale také změnou struktury produktu. Uveďme příklad. Ve dvou sledovaných obdobích srovnáváme vzorek nájemních bytů zahrnující luxusní byty v centru Prahy a levnější byty v širším centru. Ceny levnějších i luxusních bytů v druhém období zůstanou stejné, ale celkem je pronajato více dražších nemovitostí. To způsobí růst celkové průměrné ceny nájmu, zatímco cenový index zůstane stejný. Souhrnný cenový index je založen na předpokladu fixního zastoupení segmentů pronájmů v portfoliu a tedy vyjadřuje změnu ceny „očištěnou“ o změnu struktury pronájmů. Index je počítán jako vážený průměr změn cen jednotlivých segmentů, kde vahami je jejich zastoupení v portfoliu (struktura) ve zvoleném fixním období.


KONSTRUKCE INDEXU CEN NÁJMŮ SVOBODA & WILLIAMS + VŠE



Volba reprezentantů (segmentů)

Segmentace byla provedena tak, aby byty uvnitř skupiny byly co nejpodobnější a skupiny mezi sebou naopak co nejvíce rozdílné. Zároveň musí být v každé skupině dostatečný počet dat. V rámci statistické analýzy zkoumáme dopad celé řady faktorů na výši nájmu. Jedná se o parametry, jako je dispozice bytu, lokalita, poschodí, existence terasy, balkonu či lodžie, nebo možnost pronájmu parkovacího místa. Analýza prokázala, že největší dopad na výši pronájmů mají lokalita a dispozice bytu, proto jsme segmentaci provedli podle těchto dvou faktorů.

Na základě expertních zkušeností a datové analýzy cen pronájmů byla Praha rozdělena do tří lokalit – užší centrum, širší centrum a ostatní Praha. Jako druhý faktor jsme zvolili dispozice bytu. 

Na základě lokality a dispozice jsme nadefinovali celkem 9 segmentů: 1+kk až 2+1, 3+kk až 3+1, 4+kk a větší v lokalitách Užší centrum, Širší centrum a Ostatní Praha


Volba vah

Jednotlivým segmentům byly přisouzeny váhy na základě struktury pronajatých bytů v celém kalendářním roce 2016. Váha segmentu v cenovém indexu je spočítána jako podíl celkového nájmu daného segmentu na celkovém nájmu za všechny segmenty zprostředkovaném v roce 2016.

Aby index vycházel z dostatečného počtu pozorování, je sestavován na půlroční bázi. Půlroční indexy nejsou v praxi tak obvyklé jako měsíční nebo čtvrtletní indexy, nejsou ale ničím ojedinělým. Využívá je například United States Department of Labor pro konstrukci indexu spotřebitelských cen.


Sestavujeme 2 druhy indexů

Pololetní index – sleduje cenovou změnu mezi současným pololetím a pololetím předchozího roku (např. H2 2023 vs. H1 2023)

Bazický index – sleduje cenovou změnu mezi současným a tzv. bazickým obdobím. Za bazické období je vhodné zvolit stabilní období považované za dlouhodobý normál, v našem případě bylo zvoleno H1 2015.

Zdrojem dat jsou skutečně dosažené ceny nájemného u bytů z nabídky Svoboda & Williams – ročně se jedná o zhruba 1 200 nemovitostí na území Prahy 1–10 o dispozicích 1+kk až 6+1. Jelikož se jedná o cenově nesourodé produkty, aplikujeme na vývoj jejich cen souhrnný cenový index. Ten funguje podobně jako index spotřebitelských cen Českého statistického úřadu.

Dosažené nájemné prémiových bytů v Praze

H1 2024 (leden 2024–červen 2024)

39 465 Kč

Průměrné dosažené měsíční nájemné ve sledovaném období (leden 2024–červen 2024) pro Prahu

+1,0 %

Změna pololetního indexu oproti předchozímu období (červenec 2023–prosinec 2023)

Index cen nájmů sleduje změnu průměrné dosažené ceny nájmu za byt v Praze z nabídky Svoboda & Williams za sledované období (leden 2024–červen 2024) oproti 2. pololetí předchozího roku (červenec 2023–prosinec 2023). Jedná se o souhrnný cenový index, který je počítán jako vážený průměr změn výše nájemného u jednotlivých kategorií bytů.

Vývoj dosažených cen nájmů bytů v segmentu sledovaném Svoboda & Williams (2015 H1 = 100).

Dosažené nájemné bytů v H1 2024 podle segmentů a jeho pololetní změna

Segment Užší centrum Širší centrum Ostatní Praha
1+kk až 2+1 28 166 Kč -4,6 % 26 336 Kč -2,9 % 23 504 Kč 12,4 %
3+kk a 3+1 47 202 Kč 19,7 % 42 810 Kč -1,3 % 32 024 Kč 1,8 %
4+kk a větší 76 673 Kč -0,2 % 67 319 Kč 2,2 % 46 333 Kč -3,3%

Zdroj: data Svoboda & Williams

Relativní zastoupení v portfoliu

Segment Užší centrum Širší centrum Ostatní Praha
1+kk až 2+1 10,2 % 33,2 % 5,5 %
3+kk až 3+1 11,2 % 16,9 % 4,3 %
4+kk a větší 4,7 % 12,2 % 1,8 %

Pozn. Byty 7+kk a větší jsou příliš řídce zastoupeny a nejsou do analýzy zahrnuty.

Praha 1 Praha 2 Praha 6 Praha 5 Praha 4 Praha 3 Praha 7 Praha 8 Praha 9 Praha 10
  • Užší centrum
  • Širší centrum
  • Ostatní Praha

Sdílené kanceláře

H1 2024

Aktuální trendy na trhu pronájmů kancelářských prostor

3,9 mil. m2

Celkový objem kancelářských prostor v Praze

Trh pronájmů kancelářských prostor v prvním pololetí 2024 formovalo několik faktorů: drahé stavební náklady na fit out prostor, nedostatek nových administrativních projektů dostatečné velikosti a parametrů, jako i nižší aktivita nájemců, kteří se vyrovnávají se změnami postcovidového pracovního trhu, na němž se home office stal trvalým standardem. To vše tlumí dynamiku trhu, který byl v uplynulých měsících zejména renegociační (firmy preferují přejednání nájemní smlouvy před možným stěhováním). 

Rostla rovněž poptávka po podnájmech. Přesto platí, že pokud se na redukovaném a nedostatečně saturovaném trhu objeví kvalitní administrativní projekt v dobré lokalitě, zájem nájemců je vysoký.

Jaroslav Waldhauser 
Head of Office Leasing Svoboda & Williams

Celkový objem flexibilních kancelářských ploch v Praze

128 215 m2

Expanze trhu sdílených kanceláří v Praze proti minulému pololetí výrazně zpomalila. V uplynulém pololetí přibylo v Praze 4 196 m² flexibilních kancelářských ploch, což je téměř o dvě třetiny méně než v předchozím období. Přesto se na trhu objevili dva noví hráči. V první polovině roku 2024 zahájili provoz poskytovatelé OFFY v budově Pankrác Prime na Praze 4 a Business Centrum Smíchov.

Rovněž společnost Offices Unlimited rozšířila hned zkraje roku 2024 své působení o novou lokalitu, již pátou v pořadí. Exkluzivní butikový coworking Na Zátorce by Svoboda & Williams, situovaný do prémiové secesní vily v rezidenční čtvrti Prahy 6, se zaplnil během několika prvních týdnů. Další expanzi během roku 2024 plánuje Worklounge, který počítá s otevřením sdílených kanceláří na Žižkově a v Dejvicích. 

TRH SDÍLENÝCH KANCELÁŘÍ V PRAZE

Podíl operátorů na trhu v procentech

Trh sdílených kanceláří v Praze

Poměr lokálních a mezinárodních provozovatelů

72,48 % Lokální
27,52 % Nadnárodní
  • Lokální: Offices Unlimited, Scott.Weber, Fleksi, Flexi Offices, Impact Hub, Opero, WorkLounge, Base4Work, Mo-Cha, OFFY, Business Centrum Smíchov
  • Nadnárodní: IWG (Spaces + Regus), WeWork, mycowork Palmovka

Kontaktujte nás

Sledujte nás

svoboda-williams.com
© 2024 Svoboda & Williams